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Consejos para solicitar un préstamo hipotecario


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06/02/2013


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La decisión de comprar una vivienda es sin duda la más importante en la vida de cualquier ciudadano, y debido a su elevado importe, lo habitual es recurrir a un préstamo hipotecario para poder adquirirla. El proceso para elegir la entidad bancaria en la que se solicita, y todos los trámites precisos hasta ver el dinero ingresado en la cuenta corriente, son sin duda complejos.




En la actualidad, además de las comisiones, el diferencial de revisión del tipo de interés y los gastos que conlleva un préstamo hipotecario, es muy importante analizar con detalle los seguros que imponen las entidades bancarias.



Bancos e hipotecas en tiempos de crisis



Debido a la actual situación de crisis económica, las entidades bancarias han endurecido las condiciones y han aumentado las cautelas para conceder un préstamo. Antes de la crisis España vivía en plena burbuja inmobiliaria. En esa etapa, los bancos concedieron numerosas hipotecas de alto riesgo. De hecho, en algunos casos se inflaron las tasaciones de las viviendas para poder conceder importes que superaban el 80% del valor de mercado del inmueble.



La consecuencia de esas prácticas, cuando llegó la crisis económica y muchos compradores de vivienda se quedaron en paro, es que los bancos tuvieron que ejecutar numerosas hipotecas. Por este motivo en la actualidad los bancos tienen un elevado parque de viviendas que tienen que dar salida, Esta situación ha llevado a las entidades financieras a tomar todo tipo de precauciones antes de conceder un préstamo, pero sobre todo han incrementado las comisiones y el diferencial con el que se revisa el tipo de interés.



Comisiones y gastos de los préstamos hipotecarios



Cuando se solicita un préstamo hipotecario deben tenerse en cuenta una serie de gastos, comisiones e impuestos que conlleva una hipoteca. Algunos de estos gastos varían de unos bancos a otros, por lo que es conveniente analizar detenidamente las diferentes ofertas para realizar la mejor elección. Se relacionan a continuación los gastos que generalmente van asociados a un préstamo hipotecario:



  • Comisión de apertura, que incluye los gastos de estudio y tramitación del préstamo por parte de la entidad bancaria.
  • Comisión de cancelación anticipada parcial o total.
  • Comisión de subrogación (solo en el caso de que el comprador se subrogue de una hipoteca anterior.
  • Gastos de tasación del inmueble.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados relativo a la escritura del préstamo.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA, según se trate de una vivienda de nueva construcción o de segunda mano.
  • Minutas de la notaría y del Registro de la Propiedad.
  • Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos o plusvalía. Este impuesto está obligado por ley a pagarlo el vendedor, pero en el contrato privado de compraventa puede acordarse que se haga cargo de su importe el comprador.
Seguros vinculados a un préstamo hipotecario



La concesión de un préstamo hipotecario obliga al prestatario a suscribir un seguro, generalmente de incendios, que cubra los daños que pueda sufrir la vivienda en el caso de producirse un siniestro. Este seguro está recogido en la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario. Pero además de este seguro, y especialmente en la actual etapa de crisis económica, las entidades bancarias imponen como condición para conceder el préstamo alguno de los siguientes seguros:



  • Seguro de vida: cubre la contingencia del fallecimiento o incapacidad permanente del prestatario, y la indemnización iría destinada a amortizar el préstamo hipotecario pendiente. Este seguro en muchos casos es de prima única. Es decir el importe del mismo por todo el periodo de cobertura se paga de una sola vez y se añade al capital solicitado para la compra de la vivienda.
  • Seguro de amortización: cubre la eventualidad del desempleo o contingencias similares, que pudieran poner al prestatario en el riesgo de no poder afrontar las cuotas del préstamo.
  • Seguro para la cobertura del incremento del tipo de interés: cuando se haya pactado un tipo de interés variable, existen seguros que cubrirían el exceso de cuota en los términos pactados; las entidades financieras informarán a sus clientes sobre este tipo de instrumentos tanto a través del folleto informativo como de la oferta vinculante.
Precauciones con los seguros asociados a una hipoteca



Como se ha dicho anteriormente, los bancos han endurecido las condiciones e incrementado las cautelas cuando conceden un préstamo hipotecario. En este sentido, los seguros anteriormente citados - especialmente el de vida - se convierten para las entidades bancarias en una herramienta eficaz para garantizar la devolución del préstamo, e incluso en un lucrativo negocio por la fuerte vinculación de algunos bancos y Cajas de Ahorros con importantes y conocidas compañías aseguradoras.



Por este motivo, es fundamental que el solicitante de un préstamo hipotecario lea detenidamente las cláusulas de estas pólizas antes de firmarlas. En concreto debe tenerse en cuenta que estos seguros pueden ser cancelados con posterioridad, dentro de un plazo establecido en el condicionado de la póliza. Además el cliente puede elegir la compañía aseguradora que desee y rechazar la propuesta por la entidad bancaria.



Este artículo se ha publicado también en Suite101



Etiquetas:   Hipotecas

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