. El método político clásico de los experimentos comunistas se
puso en ejercicio en la elaboración de esas normas: la
lucha de clases, de quienes tienen vivienda, -propiedad sobre
un activo inmobiliario- lograda con el trabajo, el ahorro, y por haber
encaminado competitivamente su natural condición de emprendedor, enfrentados
ahora por quienes no la tienen aun.
Estos últimos, quienes oyeron la promesa de vivienda hecha por el gobierno, sin considerar su origen como quien lava
capitales de origen no legitimo, de quienes habiendo podido, no lograron
alcanzar ese objetivo; ahora de la mano del gobierno, quien actúa políticamente
en su beneficio, manipulando un mecanismo de arbitraje, y apalancados en una
norma legal, reclaman un derecho que en buena lid no le pertenece. Actuando
como asalariados del propio Estado/Gobierno, quien establece un régimen de
control de precios, generado de un tal método científico, con el cual capturan
derechos de propiedad los cuales en condiciones de igualdad ante la ley, jamás
lo hubieran logrado.
1. Que es lo que las normas de regulación de alquileres y precios
imponen?
En
primer lugar, regular el alquiler, que no es otra cosa que depredar el
rendimiento de la renta de un activo constituido en vivienda en propiedad
inmobiliaria. En este sentido, la regulación de los alquileres, parte de una
“mágica formula” según la cual, el costo -denominado valor en la norma- o
precio de reposición de la vivienda, constituye la base para establecer el
canon de arrendamiento, para lo cual la norma construye un método quefija
prácticamente el precio de reposición por debajo de su natural precio de
mercado, y predetermina el rendimiento de ese capital, -el canon de
arrendamiento- constituido en vivienda en alquiler. En una especie de legalidad
revolucionaria y básicamente anticonstitucional dado el impacto negativo sobre
los derechos de propiedad, ese precio (valor) de reposición es predeterminado
política, y convertido en norma legal que conforma el reglamento de la Ley de
Arrendamiento.
En
otras palabras, la regulación del canon de arrendamiento emerge de un
mecanismos o formula que subestima o estima por debajo del precio de mercado el
valor, o precio actual, de la vivienda sujeta a contrato de arrendamiento. Una
cosa por la otra, para expresar el canon de arrendamiento en términos de una
renta que no rinde en condiciones de mercado, era necesario (pre)establecer los
parámetros a través de los cuales el precio actual de la vivienda no se
capitalice en términos de su costo de oportunidad –o reposición en condiciones
de libe mercado, sino conformado en condiciones de regulación, desde luego por
debajo de sus condiciones naturales de rentabilidad. Veamos la magia
depredadora en la cual se funda la legalidad revolucionaria.
Los
parámetros, sísmicos, depreciación, ubicación geográfica y económica, son
fijados en una tablas cualesquiera, sin que ellos expresen precios formados al
libre juego del mercado, el cual seria el único mecanismo de arbitraje que
permite remunerar el capital en condiciones justas y naturales. El canon de arrendamiento
es calculado entonces por intermedio de esos parámetros estimados bajo la
discrecionalidad del órgano de gobierno que los predetermina buscando mantener
regulado por debajo de su precios de equilibrio, el precio de reposición, y en
consecuencia, el precio actual de la vivienda. Calculado el valor
promedio de los parámetros mencionados, estos al ser relacionados con el precio
actual de la vivienda generan un precio o valor (según lo denomina la norma) de
reposición que no repone el capital a valores actuales, dado que regula su
precio por debajo del precio de mercado, gobernado en el calculo del valor
promedio de los parámetros utilizados posteriormente para calcular el precio de
reposición.
2. El precio -valor- de reposición de la vivienda depredado
Lo
curioso del mecanismo de cálculo, la formula mágica, reside en que el
resultante valor de reposición no capitaliza en condiciones de mercado el costo
del uso del capital, por lo cual no paga el capital ni su costo por uso
invertido –del ahorro familiar- para la adquisición de la vivienda. Los
factores que subyacen al cálculo de los parámetros mencionados (depreciación,
referencia sísmica, ubicación geográfica) se corresponden a valores
apriorísticos que no guardan relación con el normal proceso de formación de
precios.
Veamos,
como ejemplo uno de los parámetros mencionados, el que marca la ubicación
geográfica. Si bien existe una diferencia entre áreas geográficas, Caracas de
Aragua, de Guárico, etc., no se considera un valor económico las diferencias
dentro de una región determinada en razón del mercado el hecho que una vivienda
construida en el 23 de Enero, o Filas de Mariches, por ejemplo, tenga un precio
de mercado muy diferente a si es construida en Chacao, en Lomas de la Lagunita,
etc. La norma elimina esta natural expresión de un mercado para conformar
derechos de propiedad en base a la inversión en capital y crédito para adquirir
el activo inmobiliario, vivienda. De esta manera, una vivienda construida en
Macarao, la Silsa, Baruta, o Chacao, tendrán el mismo “costo” salvo algunas
consideraciones menores, porque así lo determina discrecionalmente la acción
del gobierno al obligar el cumplimiento de la norma.
Al
considerarse igual en términos de precio o valor (según dice la norma) costo de
construcción del metro cuadrado, más allá de la incidencia urbanística, se ha
pasado un rasero al precio de reposición que lo obliga a expresarse por debajo
del precio de mercado; mas exactamente, el rasero es el precio de mercado de la
zona mas “barata” descapitalizando el ahorro inmobiliario en la zona de mayor
poder adquisitivo de mercado mas exigente, en lo urbanístico y en calidad de
vida que exige una familia. Esa metodología se extiende al calculo de la renta
de ese capital - canon de arrendamiento- ya que la norma fija entre 3% ya 5%
para el dueño de la vivienda en términos del rendimiento del capital pagado y
capitalizado para adquirir esa vivienda que el realiza como renta en el canon
de arrendamiento a cobrar a su inquilino, convertido en cierto modo en sociedad
con el dueño legitimo y que la norma lo coloca como depredador.
Como
se observa sin mayor esfuerzo, ese rendimiento, que es lo que define el canon
de arrendamiento, tampoco cubre la inflación. Quiere decir, que el dueño de la
vivienda verá no solo depreciado a una mayor velocidad el capital invertido en
la vivienda que oferta para alquiler, sino que en el tiempo no recogerá la
percepción mercantil de quienes demandan viviendas para alquilar; en otras
palabras su costo de oportunidad es demasiado alto al no poder recuperar el
capital para adquirir una vivienda similar, para expresarlo en términos castos
económicos
En
resumen, el valor en promedio de esos parámetros impone el costo del
Estado/gobierno, un costo de transacción adicional que muele los derechos de
propiedad al fulminar el capital invertido, en un esquema legal cuyo
funcionamiento transcurre a expensas de debilitar los derechos de propiedad de
los oferentes de vivienda para alquiler en el mercado, transfiriendo su renta y
su propiedad a quien el Estado y el gobierno obligan como su inquilino,
convertido no solo en cliente político, sino en un comisario de la revolución.
3. Descapitalización
inmobiliaria, empobrecimiento urbano y marginalización
Las
consecuencias macro sociales y económicas del sistema de regulación y fijación
del precio actual y de reposición de la vivienda en alquiler, son muy conocidas
y en las propias ciudades venezolanas son visibles las áreas empobrecidas,
aunque urbanizadas, dada la regulación de alquileres, en el pasado, con
decretos que fijaban los cánones de arrendamiento, lo cual produjo el ocaso y
el empobrecimiento inmobiliario de vastas áreas urbanizadas, donde la
reposición del capital no paga los costos de construcción pagados y calculados
a precios actuales.
El
empobrecimiento de esos propietarios se expresa con un elevado costo social, en
baja calidad de vida, círculos de elevada inseguridad, depauperación
urbanística y eventualmente en pérdida total de ese activo inmobiliario. Así,
por ejemplo en Bello Monte, Los Chaguaramos, Santa Mónica, los cascos urbanos
de Caracas, el oeste de la ciudad, el llamado casco de Catia, muestran hoy ese
empobrecimiento y deterioro de calidad de vida de los ciudadanos y el
surgimiento de la marginalidad social con todas sus lacras sociales y
culturales, pagando renta que no cubre el costo de mantenimiento de esos
centros urbanos. La decadencia urbana vivida ahora se convierte en Ley de la
Republica y amenaza a convertirse en un manual para la cultura de la pobreza,
ahora generalizada a lo largo y ancho del país.
4. En la ruta del crónico empobrecimiento urbano
cubano……....
En
lugar de mejorar esas condiciones
de vida, la Ley de Arrendamiento y su reglamento y normas de alquiler y
fijación de precios, nos trae al recuerdo del muy conocido régimen urbanístico
cubano que emergió de la forzada colectivización de la vivienda en Cuba cuando
se declaro el comunismo en 1962. En ese país, las viviendas fueron expropiadas
y vecinos fueron obligados a convivir en las viviendas que no le pertenecían, provocando
todas esas lacras sociales propias de la promiscuidad social y marginalidad
económica que en 50 anos ha caracterizado el comunismo socialista cubano.
En
Venezuela, la revolución bolivariana en marcha, apalancada en un régimen legal,
a todo evento anticonstitucional, establece ahora una ruta para un
institucionalizado proceso de expropiación por demolición de los derechos de
propiedad. La Ley y las normas de alquiler y fijación de precios, son el
mecanismos mediante el cual se descapitalizaría a los dueños de viviendas,
proyectará su empobrecimiento, decretando vida finita a la clase media.
Podemos
afirmar sin ninguna duda que la Ley de Arrendamiento y el régimen de fijación
de alquileres constituyen un enorme paso adelante en la socialización de la
propiedad inmobiliaria como vivienda y en un proceso sui generis de
expropiación y transferencia de la propiedad a los inquilinos que se convierten
en clientes del régimen de servidumbre implementado como socialismo o comunismo
por el actual gobierno.
5. ....…patria o muerte de los derechos de
propiedad sobre la vivienda.
Ese
proceso de descapitalización, garantiza que nadie con dos dedos en la frente
invertirá en ese “mercado socializado” con lo cual será solo el Estado/gobierno
el ente constructor de viviendas en Venezuela, la ley de Arrendamiento tiene
ese objetivo en su proposición de motivos de corte ideológico.
La
escasez de viviendas, fenómeno que es visible en Cuba a cualquier visitante que
camine dos cuadras en La Habana por ejemplo, traerá los mismos efectos
perversos que en ese país: un mercado negro de subalquiler, de
pérdida de la propiedad, de descapitalización, donde la vivienda se convierte
en el rancho de todos, y a vivir como se observa a simple vista en La Habana
por ejemplo, en medio de un ambiente sucio, pleno de delincuencia, desempleo,
marginalidad social y económica, crimen, lo que después de todo no es raro en
Venezuela, en las grandes barriadas populares, precisamente por no disponer
estas de derechos de propiedad ni de viviendas propias con plenos
derechos.
La
vivienda convertida en la tragedia de los comunes por fuerza de una ley y un
régimen de fuerza de liquidación de los derechos de propiedad.
