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Ley de Arrendamiento: El Fin de las Clases Medias


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09/08/2011

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Todo comenzó de manera sistemática hace unos meses con expropiaciones de desarrollos inmobiliarios, en propiedad horizontal o en viviendas unifamiliares, aunque en honor a la verdad, las expropiaciones de propiedad inmobiliaria, por vía violenta e ilegal, se venían ejecutando por intermedio de invasiones y de un discurso político que estimulaba y armaba a la toma e invasión de propiedad inmobiliaria, similar al que venía ocurriendo con las tierras de explotación agropecuaria. Vinieron leyes y decretos en l Ley Habilitante para justificar las expropiaciones. Ahora aparece la Ley de Arrendamiento –en discusión en la AN- donde finalmente el gobierno busca imponer la descapitalización de la propiedad inmobiliaria del venezolano, lo que constituye la destrucción del ahorro de toda una vida de las clases medias. La Ley de Arrendamiento en los hechos allanara la propiedad de la vivienda e inicia un proceso -por etapas- de expropiación, envilece el precio de la tierra urbana y del precio de la vivienda, en otras palabras empobrece el capital de toda una vida de la familia de la clases medias venezolanas.


 

Las clases medias, vivienda y ahorro

 

Para vastos sectores sociales poseer una vivienda, además de satisfacer una necesidad básica, constituye simultáneamente una inversión familiar realizada también sobre el supuesto que en condiciones normales, en el tiempo, constituye una protección del patrimonio familiar, y siendo un activo “real” es muy probable que los efectos de la inflación y la depreciación de la moneda, ceterisparibus, estarían cubiertos con la adquisición de un activo in mobiliario, sea como vivienda principal o como ahorro permanente, comúnmente con carácter previsional. Ese proceso de reestructuración del portafolio de la familia venezolana se hizo más intenso posterior al viernes negro en 1983, cuando invertir en bolívares en Venezuela se convirtió en una alternativa costosa e incierta. Así sido tradicional en Venezuela, salvo algunos años en medio de circunstancias extraordinarias, invertir en una vivienda también podría ser una decisión no óptima, que en última instancia destruya parte del capital familiar e individual, sobre todo porque el marco jurídico y regulatorio de ese mercado inmobiliario evita que la inversión fluya libremente al mismo tiempo que permita satisfacer esas necesidades básicas. En condiciones “normales”, nada más lógico para el ahorro familiar que comprar una vivienda para vivir y cubrir su depredación esencialmente aquella producida por malas políticas económicas y malos gobiernos por inflación y envilecimiento de la moneda.

 

Vivienda principal y el Balance Familiar

 

Ese ha sido, palabras más o menos, la lógica de la inversión en viviendas por parte de los sectores medios. El venezolano y su familia disponían así de un capital en un activo real en su balance personal y familiar, el cual le permitía al mismo tiempo apalancarse financieramente en la medida que las obligaciones hipotecarias derivadas de la adquisición de la vivienda fuesen canceladas, -un promedio de 10 años. Para otros, en una inversión para sus hijos como vivienda principal o como mecanismo de cobertura y protección frente a la inflación y a la depredación del bolívar; ese comportamiento económico y financiero hizo que a todo evento en el balance familiar o individual, el activo de mayor valor es -o era- la vivienda. Y como acotamos arriba, el mercado respondía rápidamente –cuando los gobiernos lo permitían- a esas preferencias de las familias y se organizaba desde la autopromoción programada urbanizando y construyendo, la auto-construcción, hasta la producción masiva de viviendas por promotores y urbanizadores privados y cuya obligación social y económica comenzaba precisamente con la adquisición de tierras urbanas y urbanizables para construir la oferta habitacional privada. Así con grandes economías de escala se construyeron cientos de miles de viviendas en urbanizaciones por todo el país. Las cosas, sin embargo, cambian aceleradamente, el gobierno decide apoderar al Estado, del mercado de vivienda de los sectores medios y bajos consolidados y catastrados, y lo hace en dos modalidades, muy relacionadas una de la otra. Se comenzó expropiando tierras urbanas y viviendas construidas eliminado los mecanismos naturales de arbitraje entre urbanizadores y compradores. Ese proceso se complementa con la Ley de Arrendamiento, en discusión en la AN, que encierra un violento mecanismo político, inconstitucional, de “expropiación” por envilecimiento en el valor del activo inmobiliario, base económica de la vivienda: la parcela o tierra que le da asiento. Un esquema similar al que funciona en Cuba, donde es visible el deterioro y pauperización de la vivienda, por envilecimiento de su valor, por pérdida de propiedad, por expropiación, por regulación de precios, todos mecanismos de destrucción urbana. Amigo lector, vaya y de un paseíto por la Habana e imagínese Caracas dentro de unos 25 años. El paso del comunismo avanza, y hay que detenerlo.

 

Dueño de la vivienda o usuario o inquilino del Estado

 

El paquete revolucionario nos trae entonces el fin del mercado sobre las tierra urbanas, apunta a su estatificación y traza rápidamente su regulación, de manera simétrica a como se estatizan las llamadas tierras agrarias donde las cartas agrarias eliminaron la propiedad privada sobre tierras cultivables. En este caso de tierras urbanas y viviendas, el usuario de la vivienda –su comprador- no tiene por qué ser dueño la tierra o parcela o propiedad horizontal, sino usuario de la vivienda como en Cuba, por ejemplo. La Ley de Arrendamiento incorpora dos etapas para cumplir ese objetivo. Así, las leyes y la violencia política de la revolución les arrebatan a los ciudadanos su país para ponerlo al servicio de intereses políticos y mercantiles auspiciados por la revolución. Aunque a la gente le ha costado aprender ese proceso, nunca creyó que desde los poderes públicos su ahorro de toda una vida, su vivienda, quedara expuesto y envilecido, ahora está toca aprenderlo en la piel. Las expropiaciones de esas tierras urbanizables y en construcción, y que son decisiones arbitrarias e ilegales del gobierno encierran un fenómeno aún más perverso: empobrecer y descapitalizar a los sectores medios, dado que el derrumbe del marco jurídico dispuesto para defender la propiedad privada–vivienda- de terceros, y particularmente del Estado, según la Ley en discusión en la AN la vivienda de facto pierde su valor de mercado cuando su propiedad enfrenta un entorno jurídico de extrema debilidad, inducido por un proceso de depredación impuesto por el Estado. Política y socialmente hablando, el gobierno buscaría también inmovilizar la reacción política y social de la gente hasta hacerla parte del régimen de servidumbre que se ha venido estableciendo para atender las necesidades de los venezolanos menos favorecidos en el reparto del ingreso nacional.

 

Languidece el mercado inmobiliario

 

De esta manera, la depredación de los precios producida por las expropiaciones de tierras urbanas y urbanizadas y por la sobrerregulación del mercado de viviendas con leyes restrictivas a la compra-venta de viviendas y otros activos inmobiliarios –vía precios- y otras regulaciones, traerá como consecuencia la depredación de precios acotada anteriormente, por el alza de los costos de transacción que hacen penoso la realización de las inversiones en vivienda. Todo funcionaria como un entorno para el empobrecimiento dado que esos activos en el balance personal y familiar se descapitalizarían y desvalorizarían. La Ley de Arrendamiento en discusión grava penosamente la producción de viviendas por iniciativa privada al obligarlo a producir para la arrendar un determinado porcentaje de viviendas, las consecuencias económica s y financieras se verán en la caída de la calidad de la vivienda y en el control de los incentivos del capital privado, en otras palabras se detendrá finalmente la construcción de viviendas por capital privado. En esas condiciones, los parcelamientos y tierras disponibles para esos efectos, serian transferidas al Estado por utilidad pública al decretarlas el gobierno propiedad ociosa. La Ley de Arrendamiento se constituirá en un vehículo de expropiación de las tierras y parcelamientos urbanizables.

 

 



Etiquetas:   Inmobiliario

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