El leasing habitacional y el acceso a la vivienda

El leasing para la vivienda puede constituir una instancia de financiamiento alternativa para el complicado mercado que se está experimentando con los créditos hipotecarios, sin embargo, ello no significa por sí que sea una opción favorable. Hay matices que debemos conocer. 

 

. Hay matices que debemos conocer. 
Las dificultades experimentadas por el mercado de los créditos hipotecarios, gatillado por el incremento de la inflación, el aumento de la tasa de política monetaria, los costos de construcción, el riesgo y los ajustes en el otorgamiento de este tipo de crédito, entre otros, ha obligado a repensar como enfrentar de manera aquello que hoy se percibe como complejo, esto es, el acceso a la vivienda.

En tal sentido, el leasing habitacional ha vuelto a resonar con alguna fuerza, y ello ha significado dedicarle algún espacio, como el brindado en el Diario Financiero a través del artículo denominado “El leasing habitacional revive como alternativa de financiamiento hipotecario”, para mostrar algunas características.

Pero antes, consideremos que el leasing es un mecanismo particular de financiamiento que no genera traspaso de recursos monetarios de manera efectiva de parte de la entidad financiera hacia el solicitante de la operación, tal como si ocurre en el caso de un crédito de consumo o comercial.

Asimismo, el leasing básicamente consiste en un arriendo, el que en este caso está orientado a un bien inmueble de carácter habitacional, esto es una vivienda.

Al respecto, algunas de los aspectos compartidos en la publicación fueron las siguientes:

a) En breve, el leasing habitacional “Es un sistema de financiamiento alternativo, donde se suscribe un contrato de arrendamiento con la entidad que me pasa el dinero, pero ese contrato de arriendo tiene una promesa de compraventa. Terminado ese plazo se puede pagar la última cuota y la propiedad comienza a ser del arrendador”.

b) Como fuentes de financiamiento se pueden identificar al banco, una sociedad financiera o una caja de compensación.

c) En cuanto al público objetivo, se puede contemplar principalmente quienes tienen dificultades para reunir el dinero destinado para cubrir el pie o aporte inicial involucrado en un crédito hipotecario. Sin embargo, poseen la capacidad para asumir la obligación de pago ligada con la cuota de arriendo.

d) La norma legal ligada con estas operaciones contempla un subsidio de parte del Estado.

e) Respecto del comportamiento de la cuota, “El monto de la cuota o arriendo es fijo en el tiempo”.

f) Mientras dure la operación, la propiedad no se encuentra inscrita a nombre de quien paga.

g) Los intereses contemplados en este tipo de operaciones normalmente son más altos que en un crédito hipotecario para la vivienda.

h) Es un mecanismo cuyo proceso es un tanto más complejo que el de un crédito.

i) La vivienda a adquirir debe estar amparada por el DFL 2 de 1959 y su precio debe ser superior a 500 UF, lo que comprende un valor mínimo en torno a los $15.000.000, aproximadamente.

j) Otros aspectos que tienden a ser comunes: “Hay que ser chile o extranjero con residencia definitiva y demostrar renta de arrendamiento en Chile. Tener entre los 18 y 65 años y continuidad laboral. La renta líquida debe ser cuatro veces la cuota mensual. También hay que presentar antecedentes comerciales, no tener problemas de Dicom y antigüedad laboral de más de un año, en el caso de trabajadores dependientes e independientes más de dos años”.

En torno a los aspectos planteados conviene complementar con algunas ideas.

El financiamiento por leasing habitacional gira en torno al 90% del valor de la vivienda, y el plazo involucrado puede comprender 8, 12, 15 y 20 años. Respecto del tipo de vivienda, en general está vinculado a la adquisición de la primera vivienda.

El apoyo estatal (subsidio) que comprende el leasing habitacional, de acuerdo con el sitio chileatiende.cl, comprende un valor que varía entre 100 y 250 UF. Este beneficio, al cual se debe postular permite “comprar una vivienda económica que se está arrendando, pero que tiene una promesa de compraventa, de hasta 140 m2 construidos, terminada (nueva o usada) y con recepción municipal”.

Del mismo modo, es importante considerar que para fines de acceso al beneficio estatal y realizar el trámite de adjudicación, un elemento importante, es disponer de una libreta de ahorro para leasing, ya sea de una entidad financiera o caja de compensación.

Con relación a lo fijo de la cuota de arriendo mencionado anteriormente, debemos contemplar que estas operaciones generalmente son en UF, y si bien la cuota en esta expresión monetaria es constante en el tiempo, dado que estamos en una economía que es afectada más o menos con la inflación, entonces la UF varia, lo que finalmente puede incidir desfavorablemente mes a mes en los bolsillos. Basta mirar las cifras de la inflación al alza en los últimos meses.

Al analizar está opción de financiamiento, creo relevante considerar que tiene por naturaleza un público objetivo específico que es aquel que no se encuentra en capacidad de reunir el pie o aporte inicial para adquirir una vivienda vía crédito hipotecario para la vivienda, el cual en la práctica puede bordear el 25%, y que de acceder vía subsidio del Estado podría ser compensando entre el subsidio y el valor que se logre reunir en la libreta.

Sin embargo, ya mencionado, es un mecanismo que suele ser más caro que lo que puede resultar un crédito hipotecario, en cualquiera de sus formas.

Por otra parte, un aspecto de atención que se debiese tener en consideración al visualizar este mecanismo guarda relación con tener una noción respecto del valor monetario de la última cuota, la cual habilita la propiedad sobre la vivienda, y por tanto conlleva a la necesidad de disponer de dichos recursos en el futuro.

Por los anteriores, este tipo de financiamiento conforme mi apreciación debe ser mirado con mucha cautela. Lo contemplaría si se dan algunas de las siguientes condiciones:

a) No se visualice la posibilidad de reunir el 25% de pie o aporte inicial que normalmente solicitan las entidades bancarias para acceder al financiamiento por crédito hipotecario para la vivienda.

b) La edad en la que me encuentro y la edad de jubilación no me permiten reunir los fondos necesarios para el punto anterior.

c) Si lo que se pagará como cuota de arriendo bajo el leasing habitacional fuese menor que el valor del arriendo que se paga por la vivienda que habito en la actualidad. En esta instancia no se debe olvidar que el leasing implica asumir el pago de una opción de compra, y por tanto los diferenciales a favor de ahorro que se generan mensualmente debiesen concurrir a conformar un gran fondo que permita a futuro asumir la cobertura de la última cuota.

Para ir concluyendo esta breve reseña en torno al leasing habitacional, es importante recordar que se trata de una alternativa de financiamiento, y como tal cada uno de nosotros, conforme a la realidad en que nos encontramos, debemos conocer esas distintas alternativas, cotizar entre distintas entidades, evaluar las condiciones que nos ofrecen cada una de ellas, y tomar una decisión al respecto.

Por último, un aspecto relevante en la idea de acceder a la vivienda dice relación con la capacidad prematura de ahorro que dispongamos. Este acto que parece simple, la realidad demuestra que choca o se enfrenta a una serie de obstáculos que impiden o dificultan que se materialice. Por eso es importante que sea trabajado desde la educación financiera, mediante la alfabetización desde etapas tempranas de la vida. Mientras más jóvenes pongamos esfuerzo en ahorrar, probablemente muchas cosas resultarán más fáciles y seguramente menos complejas de resolver. Entre ellas la vivienda y la elección apropiada del mecanismo de financiamiento.

Mauricio Andrés Burgos Navarrete

Director de la carrera de Auditoria e Ingeniería en Control de Gestión, Facultad de Administración y Negocios, Universidad Autónoma de Chile (Sede Temuco)

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