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Moratoria en el pago del alquiler de vivienda habitual


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02/04/2020


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Se ha publicado en el BOE el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, donde se recoge entre otras medidas, la moratoria en el alquiler. Con esto el Gobierno intenta proteger a aquellos arrendatarios que se encuentran en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia del COVID-19


Cabe separar la moratoria del alquiler, según se trate de un arrendador que se dedique a la actividad del alquiler de la vivienda, o se esté ante un arrendador que alquila una de sus viviendas, sin que se dedique a dicha actividad.

A) Grandes Tenedores de viviendas (art. 4 RDL 11/2020)

La moratoria de deuda arrendaticia se regula en los arts. 3 y ss. del RDL 11/2020, de 31 de marzo.; en dichos preceptos se establecen “medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19”.

El arrendatario que haya suscrito al amparo de la LAU un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y se encuentre en situación de vulnerabilidad económica (en el art. 5 RDL 11/2020 se regula este último concepto), podrá solicitar al arrendador, cuando este sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos), en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de este RDL, “el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta”, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial no se hubiere acordado entre ambas partes voluntariamente (art. 4.1 RDL 11/2020).

Si no hubiere acuerdo voluntario, el arrendador en un plazo de 7 días laborales comunicará al arrendador, la decisión que ha tomado, entre las siguientes alternativas:

a) una reducción del 50% de la renta durante el Estado de Alarma y las siguientes mensualidades, si fuere necesario, con un máximo de 4 meses.

b) una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará durante el tiempo que dure el Estado de Alarma, si este plazo fuere insuficiente, se podrá prologar hasta un máximo de 4 mensualidades. Dicha renta quedará aplazada a partir de la siguiente mensualidad, a través del “fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años” a contar a partir del momento en el que se supere o tuviere constancia de la situación de vulnerabilidad económica, o una vez finalizado el plazo máximo de los 4 meses, y “siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas”. Las cantidades aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses (art. 4.2 RDL 11/2020).

Esta medida se aplicará también a los arrendamientos del Fondo Social de Vivienda (4. 3 RDL 27/2012).

Asimismo, el arrendatario tendrá acceso al programa de ayudas transitorias de financiación (art. 9 RDL 11/2020), “Levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia…y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecidas”.

B) Arrendadores personas físicas no tenedores de viviendas (art. 8 RDL 11/2020)

En este caso, el arrendatario de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la LAU que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica (art. 5 RDL 11/2020) podrá solicitar al arrendador, persona física que ostente menos de 10 viviendas y no se dedique a esta actividad económica (art. 4 RDL 11/2020), en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de este RDL, el “aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario” (art. 8.1 RDL 11/2020).

El arrendador, una vez recibida tal solicitud por parte del arrendatario, en un plazo máximo de 7 días laborables, comunicará al arrendador las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda, si aceptará la petición del arrendatario, pues en sensu contrario, el arrendador comunicará al arrendatario otras alternativas.

Ahora bien, si el arrendador no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento, el arrendatario “podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo siguiente” (art. 8.3 RDL 11/2020).

Así pues, el Gobierno con el objetivo de dotar financiación a los hogares que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y social, autoriza al Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante acuerdo con el ICO, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, por un plazo de hasta 14 años, para que “las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante” (art. 9.1 RDL 11/2020).

Estas ayudas de financiación deberán ser destinadas única y exclusivamente al pago de la renta del arrendamiento de vivienda habitual, y “podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta” (art. 9.2 RDL 11/2020).

A estas ayudas transitorias de financiación podrán acceder todos los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida por la expansión del COVID-19 (art. 5 RDL 11/2020), de acuerdo con los criterios y requisitos recogidos en una Orden del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana; esta Orden no requerirá un desarrollo normativo posterior para su aplicación.

LOS ARRENDATARIOS QUE SOLICITEN LA MORATORIA DEBERÁN ACREDITAR LA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD SOCIAL Y ECONÓMICA (ART. 6 RDL 11/2020)

Por último, y no menos importante, cabe señalar que, en ambos casos de lo a priori expuesto, los arrendatarios deberán acreditar tal situación de vulnerabilidad económica ente el arrendador a través de la aportación de documentos; por ejemplo, si el arrendador se encuentra en situación legal de desempleo, tendrá que acreditas dicha situación mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones; o si fuere un trabajador por cuenta propia deberá acreditar tal vulnerabilidad mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la CCAA; también, deberán acreditar el número de personas que habitan en la vivienda y un etcétera de documentos, regulado todo ello en el artículo 6 del RDL 11/2020, de 31 de marzo.

Si el solicitante de la moratoria de alquiler no pudiere aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a d) del apartado 1) del art. 6 del RDL 11/2020, de 31 de marzo, “podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos…que le impidan tal aportación”. Una vez finalizado el Estado de Alarma y sus prórrogas el arrendatario dispondrá del plazo de 1 mes para aportar los documentos que no pudo facilitar en su momento; aquí se presume la buena fe del arrendatario.

Ahora bien, la persona o personas que se hubieren beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual o de ayudas públicas para atender al pago del mismo sin reunir los requisitos de vulnerabilidad económica (art. 5 RDL 11/2020), “serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar” (art. 7.1 RDL 11/2020); el importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebido obtenido por el arrendatario. 



Etiquetas:   Economía   ·   Políticas Sociales   ·   Derecho Civil   ·   Derecho

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